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Dal 1° gennaio 98 il condominio è
diventato sostituto d'imposta. Secondo le leggi
tributarie è sostituto d'imposta "chi in forza di
disposizioni di legge è obbligato al pagamento di
imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a
questi riferibili ed anche a titolo di acconto".
Il Condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta
d'acconto su compensi corrisposti ai professionisti,
ai lavoratori dipendenti e all'amministratore.
Essendo il Condominio una figura astratta, spetta
all'amministratore operare in qualità di sostituto
d'imposta.
L'amministratore dovrà, quindi,
effettuare, all'atto del pagamento della parcella
del professionista (ingegnere, avvocato ecc.) la
ritenuta IRPEF del 20% e provvedere al versamento
entro il giorno 15 del mese successivo. Se il
professionista è un soggetto non residente, la
ritenuta aumenta fino al 30%. Tale ritenuta va
effettuata solo per i professionisti. La
manutenzione dell'ascensore, la pulizia delle scale
è affidata a ditte il cui corrispettivo viene
regolarmente fatturato. In questi casi
l'amministratore non deve fare altro che comunicare
annualmente all'anagrafe tributaria l'ammontare
delle prestazioni e i dati del fornitore.
L'amministratore deve applicare
la ritenuta d'acconto anche sul suo compenso (c. d.
autoritenuta). Questo anche se l'amministratore
riceve, in luogo di un compenso vero e proprio, un
rimborso spese, a meno che non sia documentato con
giustificativi di spesa (cancelleria, postali ecc,).
Può accadere che i condòmini stabiliscano di
amministrare a turno (di un anno) i beni e i servizi
comuni senza corrispondere alcun compenso
all'amministratore in carica, esentandolo però dal
versare la propria quota condominiale mensile. In
tale ipotesi l'esenzione dal versare la quota
condominiale viene considerata quale compenso per
l'amministratore di turno, determinando così
l'obbligo della ritenuta e successivo versamento
dell'acconto IRPEF.
L'amministratore deve versare la
ritenuta d'acconto per i dipendenti ( giardiniere,
portiere, pulitori) entro il giorno 20 del mese
successivo.
A fine anno l'amministratore deve
rilasciare il mod. 770 in cui indicherà l'ammontare
delle somme assoggettate a ritenuta e le generalità
ed i codici fiscali di tutti i percettori. Entro il
28 febbraio dell'anno successivo deve rilasciare la
certificazìone unica (cosiddetto CUD in sostituzione
del precedente mod. 101) attestante gli importi
corrisposti, detrazioni operate, ritenute e
contributi versati. Il lavoratore dipendente non
presenterà più il 740 (sostituito dal rnod. Unico)
poiché le imposte dovute gli sono state già
trattenute in busta paga. Se ha altri redditi da
dichiarare o oneri da detrarre potrà avvalersi
dell'assistenza fiscale e quindi presentare il mod.
73O. Il condominio non è obbligato a prestar
assistenza fiscale al propri dipendenti (fino a 100
lavoratori si tratta solo di una facoltà) che
possono rivolgersi ad un Centro di assistenza
autorizzato (CAAF).
L'obbligo della ritenuta
d'acconto comporta per i condomini non tenuti alla
nomina dell'amministratore, perché con meno di 5
condomini, il dovere di nominare un amministratore
oppure delegare uno dei proprietari ad adempiere
agli obblighi del sostituto d'imposta.
Per poter effettuare i versamenti
occorre fare richiesta, al concessionario della
riscossione competente territorialmente, del codice
contribuente (prima ancora bisogna che il condominio
faccia richiesta del codice fiscale presso l'Ufficio
Imposte Dirette).
Bisogna, inoltre, utilizzare ì
seguenti codici tributo:
- 1001 - retribuzioni
- 1002 - emolumenti arretrati
- 1003 - emolumenti corrisposti per
prestazioni stagionali
- 1009 - compensi corrisposti a soci di
cooperative
- 1012 - indennità per cessazione di rapporti
di lavoro
- 1040 - redditi di lavoro autonomo
- 1041 - redditi di collaborazione coordinata
e continuativa.
In assenza di versamento della
ritenuta o in caso di versamenti insufficienti si
applica la sanzione amministrativa dal 120 al 240%
dell'ammontare delle ritenute non versate (art.2
D.lgs 18/12/97, n° 471)
La finanziaria 98 tra i vari
obblighi a carico dell'amministratore prevede anche
quello di rilasciare dati, notizie e documenti
relativi alla gestione condominiale, qualora gli
uffici delle imposte ne facciano richiesta. La
stessa finanziaria impone all'amministratore di
presentare all'anagrafe tributaria, insieme alla
dichiarazione del mod. 770, l'elenco completo dei
fornitori dei beni e servizi acquistati dal
condominio con l'indicazione della relativa spesa
per un ammontare complessivo superiore alle 500.000
lire nell'anno.
Diamo uno sguardo agli adempimenti fiscali e
previdenziali dell'amministratore.
Il compenso percepito dall'amministratore deve
essere assoggettato
- ad IRPEF
- al contributo previdenziale (10% oppure 12%)
- ad IVA (20%), se l'attività di
amministratore è svolta nell'esercizio di arti e
professioni.
Pertanto, l'attività di amministratore di
condominio va considerata:
- una prestazione professionale vera e propria
- una collaborazione coordinata e
continuativa.
Nel primo caso, l'amministratore
deve aprire partita IVA. Inoltre deve emettere la
fattura con IVA al 20%, al netto della ritenuta
d'acconto (20%). Poi, i compensi sono assoggettati
al contributo previdenziale con possibilità di
addebitare il 4% dei corrispettivi lordi.
Nel secondo caso non sussiste
l'obbligo della partita IVA. Per i compenso
percepiti, l'amministratore rilascerà una quietanza
in cui dovrà essere indicata la ritenuta d'acconto e
la parte del contributo INPS a suo carico. Il
contributo INPS è per 1/3 a carico
dell'amministratore e per 2/3 a carico del
Condominio. |
